沭阳颜集镇虞姬度假村综合开发

可

行

性

思

路

与

建

议

（框架）

投资商：*********发展有限公司

引资方：**************************

建议方：蓝海置业投资顾问有限公司（苏州）   沭阳虞姬文化研究会

2010年**月

目  录

一、       概述

二、       项目定位

三、       总体规划

四、       整体包装

五、       开发模式

六、       开发步骤

七、       经济与社会效益评估

八、       预期目标

一、概述

1、 区位优势：

项目地处沭阳花木原产地中心地带，是楚霸王项羽随军夫人虞姬的故乡，周边人文、自然遗存资源丰富，乾隆年间拜为帝师的翰林院大学士胡翰林（胡简进）故居遗址坐落其中，本地块上树龄愈百年的古栗林遗存被政府定为宿迁市级保护文物。

本地块北靠新河镇中心1.5公里，和 “古栗林”、周圈盆景市场（2004年胡锦涛总书记来此视察）等知名景点隔河相望，著名的虞姬河为本地块四季活水之源。

2、 交通优势：

临近规划中的新长铁路沭阳北站，距京沪高速公路沭阳北（扎下）出口10分钟车程；距“连云港—合肥”一级路（新205国道西线）5分钟车程；“悦来—颜集”路连接“沭阳—宿迁”一级路；“庙头—颜集”路必经之处；沭阳至颜集段沂河堤防路已经贯通；

沭阳周边临近沿海、宁连、徐连三条高速公路，距徐州观音国际机场、连云港白塔埠机场、涟水机场、连云港港口均在1小时车程以内。公路、水路、航空交织形成本区域立体的交通网络，连接全国和世界。

由于颜集镇位于宿迁、新沂、沭阳的交接处，为自驾游提供极佳选择。

3、 产业优势：

沭阳县西北五乡镇（颜集、新河、扎下、庙头、潼阳）是传统的花木产区，其中堰下村处于花木产区中心位置，也是沭阳花木生产发源地。沭阳花木生产基地总面积已经达到36.8万亩，为中国目前最大的花木生产基地，也是全国有名的花木交易集散地。

超大型的花木集中产区使当地形成良好的自然氧吧环境，也是健康、养老产业理想的根据地。

4、 政策优势：享有国家、省级旅游业、生态农业、高效农业等优惠政策。

5、 成本优势：观光农业投资成本特事特议。

6、土地资源：县乡（镇）两级统筹，开发利用形式更为灵活。

一、项目定位

1、辐射区域：

打造一个立足沭阳县、闻名宿迁市、影响苏北、辐射华东、扬名全国的特色化生态旅游综合体。

2、目标特色：

实现现代与传统的和谐融合、经济与社会的协调发展、自然与人文资源的可持续性发展，使之成为一个宜居性、集约化、品牌化的创新性旅游地产综合体。

3、功能定位：

高标准规划、高水平设计、高质量建设、高起点包装，整合各种有利资源、精心打造国家AAA级综合旅游区，功能涵盖：花木专业交易市场、旅游度假村、水上乐园、水岸别墅、明清风格仿古文化一条街（旅游纪念品、土特产、图书、字画、古董、餐饮、茶社）、康居示范村、儒家传统示范区—国学院、老年公寓、综合市场（超市、农贸市场）、医院、星级酒店。

三、总体规划

1、开发思路：

⑴  开发原则：“精心规划，分期开发；综合策划，全面推广”。

⑵  发展规划—按投资主体（上海高宝新时代发展有限公司及其合作伙伴）的要求，因地制宜，策划设计出详细规划（后续工作）。

⑶  开发目标—按政府提出的开发建设进度要求和项目本身资金的良性循环，滚动发展、分期推进、逐步实现。

2、道路规划：

⑴ 主干道——庙颜路（庙头—颜集）堰下段改道理由：可以加大整个地块的交通接触面和提升营业用房的升值空间，并有利于本地块各功能板块分期开发。

① 道路走向（见附图）

② 板块中心广场、主题雕塑（见附图）

⑵ 项目各板块路网结构：为了使各板块与各组团能充分共享人流量、增加人气，路网规划实行循环连通的原则。

3、用地布局：

⑴ 规划结构

规划结构可概括为：“一路、一街、一学院、两村、两市场”。

⑵ 规划布局（不对称性）：

■ “一路”即庙颜（庙头—颜集）路堰下段：以改道后的颜新路堰下段为主要发展轴线。

■ “一街”即“虞姬古街”仿古商业步行街（参考苏州山塘街建筑风格与商业行态分布）

规划要点：

建筑风格：大门为明清牌楼风格，沿街两侧为明清风格的特色文化步行街店铺，打造仿古商业、文化一条街。

主要出入口：南北走向，北门在庙颜路南侧，沿街为对门三层商铺，中间街道为青石板路面。

■“一学院”即中国传统文化国学院（参考苏州玉涵堂—阁老厅）

规划要点：

规划理由：重建翰林院学士胡简进故居（既是独立的名人故居遗址复建，又是虞姬庄园度假村的有机组成部分，和虞姬庄园自然融为一体）。

主要出入口：西大门（主大门）在虞姬古街的最南端东侧，东门在虞姬庄园度假村内的人文组团景点建筑的西南侧。

建筑风格：明清古典风格官邸豪宅大院，江南园林风格。

■“两村”即虞姬庄园度假村与虞姬佳苑康居示范村：

虞姬庄园度假村

规划要点：

主要出入口：主大门中间隔雕塑广场，直对庙颜路堰下段南北向主干道。

建筑风格：要求多姿多彩、各个组团风格各异、各具特色。

功能分区：

度假村分成四个组团——

（1） 宾馆区包括：餐饮中心、客房中心、会议中心、康乐中心。建筑风格为欧美时尚风格。

（2） 娱乐休闲区：农家乐美食、游乐场（水上乐园），建筑风格为欧美原始小木屋风格。

（3） 人文示范区：依托重建翰林院学士胡简进故居，建设古典三进式翰林府和中国传统文化小品建筑，其中翰林府作为国学院讲学和儒家文化论坛的永久性场所，建立中国传统文化保护示范区。与中国传统文化研究会、浙江大学合作，共同打造一个融合中国传统儒家文化的国学文化保护示范区与国学文化论坛。建筑风格为明清风格豪门大宅。

（4） 滨水别墅区：沿地块南部水面周围建筑别墅客房区，建筑风格为欧美别墅式。

虞姬佳苑康居示范村

规划要点：

功能分区：

（1）回迁安置区

（2）养老公寓区

（3）国学院师生住宿与来宾接待区

主要出入口：小区北大门在庙颜路南侧，南大门在小区最南端

建筑风格：为中式仿古三层联排

■“两市场”即中国沭阳堰下虞姬花木城与堰下社区综合市场：

虞姬花木城规划要点：

功能分区：

（1）乔木区

（2）灌木区

（3）花草区

（4）景观小品区

（5）园林工具区

（6）园林公司办公区

（7）中央广场区，庙颜路拐弯点西北侧

建筑风格：中式仿古二层建筑。

主要出入口：东、南两个主出入口，南大门与虞姬古街相对，城内道路纵横、根据功能不同划分专业区域。

堰下社区综合市场规划要点：

功能分区：

（1）大型生活超市

（2）百货商场

（3）农贸市场

建筑风格：现代商场建筑风格。

主要出入口：北入口在庙颜路南侧，和虞姬佳苑的北大门一条线。

（四）设计思想与技术路线

现状资料调查 → 现状资料分析 →开发定位的论证分析→ 用地调整与布局 → 平面空间的构思 →立面空间的构思→控制指标的确定 → 配套工程的设计 → 方案的完成。

四、整体包装（略）

需要待项目签订投资协议后，与建筑规划设计公司就项目的详细规划讨论，总体规划和详细规划定稿后，在进入项目包装的前期策划程序时拿出整体策划方案。

五、开发模式

1、土地获得：

⑴ 县级政府规划专项开发

⑵ 村镇统筹、集中居住、增减挂钩、动态平衡

2、资金来源：开发商自有、融资等。

3、合作模式：

⑴ 投资商：上海东宝、上海新时代

⑵ 开发商：沭阳**旅游置业投资公司（投资人在沭阳注册开发公司）

⑶ 建筑商：

⑷ 代理公司：

六、开发步骤（略）

1、前期调研：

⑴ 项目可行性研究

⑵ 前期规划思路

2、政府谈判：

⑴ 投资协议书

⑵ 开发计划

3、详细规划

⑴ 总体布局

⑵ 详细规划

4、全程策划

⑴ 项目包装

⑵ 全程推广

⑶ 代理销售

⑷ 运营管理

5、分期开发步骤

1期：康居示范村

2期：花木交易市场

3期：仿古一条街、综合市场、旅游度假村

七、经济与社会效益评估（略）

1、经济效益：

⑴ 土地增值、物业增值评估：

⑵ 开发成本测算：

⑶ 物业销售利润测算：

⑷ 旅游、商业项目经营利润评估：

2、社会效益：

⑴ 提升地方品牌

⑵ 旅游资源集聚、促进地方旅游产业经济发展

⑶ 促进地方花木产业发展、升级

⑷ 国学院教化社会民风、促进社会和谐

八、预期目标（略）

（一）近期目标：

项目启动一年内，完成一期工程虞姬佳苑的建设，完成整个地块原住户搬迁、土地集中整理；完成虞姬佳苑可销售部分物业70%的销售，完成一期投入成本的回笼，为二期、三期工程做好各方面准备工作。

（二）中期目标：

项目启动两年内，完成二期工程虞姬花木城的建设，完成虞姬虞姬花木城商铺80%的销售，完成二期投入成本的回笼和利润的产出，积累充足资金，为三期工程做好各方面准备工作。

项目启动三到四年内，完成三期工程（虞姬古街、虞姬佳苑综合市场、虞姬庄园度假村）的建设，并完成虞姬古街和虞姬佳苑综合市场的招商与销售，为虞姬庄园度假村（包括国学院—胡翰林故居）的建设与经营积累充足资金。

（三）远期目标：

抓住当地发展机遇、挖掘当地丰富的自然、人文资源，做大公司的旅游综合体项目，打造沭阳乃至苏北最大的旅游渡假区。

 作者：胡宏伟

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